수도권 부동산 대출 규제 강화…가계부채 억제·시장 위축 우려 공존

사진: 연합뉴스

정부가 8일부터 강남 3구와 용산구 등 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)을 기존 50%에서 40%로 축소하고, 수도권 및 규제지역 내 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출을 전면 금지했다. 또한 1주택자의 전세대출 한도를 보증기관별로 2억~3억 원까지 다르게 적용하던 기존 방식에서 최대 2억 원으로 통일했다.

 

이번 조치는 지난 6·27 대출규제에도 불구하고 강남권과 용산을 중심으로 집값 상승세와 가계부채 증가세가 이어지자 추가 대책으로 마련됐다. 금융당국은 대출 수요를 억제해 가계와 금융회사의 건전성을 강화하는 동시에, 시장 과열을 차단하겠다는 입장이다.

 

세부적으로 보면, 규제지역 내 15억 원 미만 주택을 중심으로 대출 한도가 줄어드는 효과가 발생한다. 예를 들어 12억 원 아파트의 경우 기존에는 최대 6억 원까지 대출이 가능했으나, 이번 조치로 4억8천만 원으로 줄어든다. 반면 15억 원 이상 고가 아파트는 어차피 대출이 불가능해 규제 영향이 제한적이라는 분석도 나온다.

 

전세대출 규제도 강화됐다. 기존에 서울보증보험 3억 원, 주택금융공사 2억2천만 원, 주택도시보증공사 2억 원으로 상이했던 한도가 일괄 2억 원으로 줄어들어 수도권 전세대출 이용자의 약 30%가 평균 6,500만 원가량 덜 빌릴 것으로 추정된다. 다만 기존 임대차 계약을 단순 연장하는 경우에는 종전 한도가 유지된다.

 

시장 반응은 엇갈린다. 대출 의존도가 높은 2030대는 매수세가 위축되며 7월 서울 아파트 매수 비중이 35%에서 33%로 감소한 반면, 상대적으로 자금 여력이 있는 5060대는 ‘똘똘한 한 채’ 매수에 나서며 매입 비중을 27.2%로 끌어올렸다. 전문가들은 단기적으로 신규 주담대와 전세대출 수요가 줄어 가계부채 증가세가 둔화될 것으로 보지만, 전세 수요 위축과 월세 전환 가속화 등 실수요자 부담이 커질 수 있다고 지적한다.

 

실제로 KB부동산에 따르면 지난달 서울 주택 전월세 전환율은 4.25%로, 2018년 2월 이후 최고치를 기록했다. 업계에서는 전세대출 한도 축소로 기대 자금을 확보하지 못한 임차인들이 반전세나 월세로 전환할 가능성이 높다고 보고 있다.

 

정부는 임대주택 공급 위축과 시장 충격을 최소화하기 위해 국토부 장관이 인정하는 일부 사업자 대출에는 예외를 두기로 했다. 또한 금융기관이 주택금융신용보증기금에 내는 출연요율을 내년 4월부터 대출금액 기준으로 조정해, 고액 주담대에 대한 유인을 줄여 나갈 계획이다.

 

이번 추가 대출 규제가 집값 안정과 가계부채 관리라는 목표를 달성할지, 아니면 전세 시장 위축과 월세화라는 부작용으로 이어질지는 향후 부동산 시장의 주요 변수가 될 전망이다.

 

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