민간임대주택 10만 가구 출구 막혔다…정책 일관성 부재가 초래한 ‘임대 대란’

경기 수원시 오목천동 ‘수원 권선 꿈에그린’은 2400가구 규모의 공공지원 민간임대 아파트 (사진: 한화 건설부문)

민간임대주택의 의무 임대기간이 속속 만료되면서 약 10만 가구의 향후 거취가 불투명해지고 있다. 그러나 정부의 출구 전략은 여전히 마련되지 않아 리츠(부동산투자회사), 임차인, 출자기관 모두가 혼란에 빠져 있다. 정책 변화가 정권마다 반복되며 민간임대 정책의 신뢰도 역시 심각하게 흔들리고 있다는 지적이 나온다.

 

문제의 시작은 2015년 박근혜 정부가 중산층을 위한 주거 안정 정책으로 도입한 '뉴스테이' 사업이다. 민간 건설사가 참여하고, 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 기금을 출자해 공공성과 민간의 효율성을 동시에 추구한 모델이다. 이후 문재인 정부는 공공성이 부족하다는 이유로 이를 ‘공공지원 민간임대주택’으로 전환했고, 윤석열 정부는 다시 20년 이상 장기운영을 조건으로 한 새로운 민간임대 모델을 발표했다. 하지만 정책이 바뀔 때마다 제도 기반이 흔들렸고, 그 여파는 지금 현실로 드러나고 있다.

 

한국리츠협회에 따르면 공공지원 민간임대 리츠는 전국 129개 단지, 10만3769가구에 이른다. 올해는 서울 ‘H하우스 대림 뉴스테이’, 성남 ‘e편한세상 테라스 위례’ 등이 의무 임대기간 만료를 앞두고 있고, 내년에는 인천 ‘e편한세상 도화’ 등이 뒤를 잇는다. 그러나 분양 전환 기준도, 사업 연장 기준도 정부로부터 명확히 제시된 바 없다. 세입자들은 불안에 떨고 있고, 사업자는 분양을 통해 적자를 메우지 못하면 사업 지속이 어려운 상황이다.

 

임대사업자가 매각을 시도하더라도 문제는 이어진다. 임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신요구권이 민간임대에도 적용되며, 임차인을 내보낼 수 없게 된 것이다. 법적 해석이 명확하지 않아 임대 종료 후에도 공실을 일부러 유지하는 등의 운영 왜곡까지 나타나고 있다. 이 가운데 정치권에서는 무주택자 우선 분양, 분양가 상한제 도입 등 규제성 법안을 발의하면서 리츠 시장 전반에 불확실성을 더하고 있다.

 

업계는 임대 연장을 위해 HUG의 출자 지속이 필요하지만, 정부는 이에 대한 방침을 내놓지 않고 있다. 또한 일부 사업장은 임대료가 시세보다 낮아 계속 임대하면 손해를 입고, 그렇다고 분양도 어려운 '진퇴양난' 상태다. 민간사업자는 종합부동산세·취득세 감면 같은 세제 유인을 요구하고 있지만, 정책 대응은 지연되고 있다.

 

민간임대주택은 기획부터 운영 종료까지 최소 10년이 소요되는 장기사업이다. 그러나 그간 정권이 바뀔 때마다 방향이 달라져 왔다. 10만 가구가 갈 길을 잃은 지금, 가장 필요한 것은 정부의 명확한 기준과 일관된 정책이다.

 

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