부동산 시장 변화, 임대·재건축·대출까지 ‘요동’

사진: 연합뉴스

부동산 시장이 빠르게 변화하고 있다. 임대주택 시장에서는 보증금 반환 문제가 심화되고 있으며, 청약시장에서는 소형주택 선호 현상이 두드러지고 있다. 동시에 재건축 사업은 상가를 둘러싼 갈등으로 곳곳에서 지연되고 있으며, 서울 일부 지역의 토지거래허가구역 해제 이후 주택담보대출(주담대) 수요도 급증하고 있다.

청년안심주택, 보증금 반환 위기

 

서울 송파구의 한 청년안심주택이 보증보험 미가입 상태로 경매에 넘어가면서 임차인들이 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했다. 해당 주택의 민간임대 141세대가 낸 보증금 약 238억 원이 경매 절차가 마무리될 때까지 반환되지 못할 가능성이 높다.

 

주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 법인 임대보증 사고액은 2023년 1387억 원에서 2024년 3308억 원으로 2.4배 급증했다. 임대보증보험 가입 의무화 등의 정책적 보완이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

 

소형주택 선호, 청약시장 판도 변화

 

지난해 서울 전용 60㎡ 이하 소형주택의 청약 경쟁률은 160.9대 1을 기록하며 중형(60㎡ 초과~85㎡ 이하) 경쟁률 132.7대 1을 넘어섰다. 수도권 역시 소형주택 경쟁률이 38.5대 1로 다른 주택 유형보다 두 배 이상 높았다.

 

이 같은 현상은 가구 구성의 변화와 함께 급등한 분양가가 주요 원인으로 꼽힌다. 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4906만 원으로 전년 대비 33% 상승했다. 이에 따라 재개발·재건축 조합들도 미분양 위험을 줄이기 위해 소형 평형 공급을 확대하는 추세다.

 

재건축 상가 갈등, 사업 지연의 뇌관

 

재건축 시장에서는 상가 소유주와 조합 간 갈등이 사업 지연의 주요 원인으로 작용하고 있다. 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공 재건축)에서는 상가 대표단체 변경을 둘러싼 갈등이 법적 분쟁으로 번지고 있다. 조합 청산이 지연되면 일반 조합원뿐 아니라 일반분양자도 재산권 행사에 차질을 빚을 수 있다.

 

입주 후에도 문제는 이어지고 있다. 동작구 ‘흑석자이’는 일부 상가 미분양으로 인해 조합 청산이 늦어지고 있으며, 서초구 ‘메이플자이’는 상가 통매각이 실패하면서 조합 부담이 커지고 있다.

 

이 같은 갈등은 이제 막 재건축을 추진하는 단지에서도 발생하고 있다. 강남구 ‘개포주공6·7단지’에서는 조합원 지위 문제를 둘러싸고 소송이 진행 중이며, 서초구 ‘진흥아파트’에서는 상가 조합원이 아파트 분양권 문제로 승소하면서 갈등이 이어지고 있다.

 

전문가들은 “재건축 과정에서 상가의 사업성이 점점 낮아지고 있어, 상가 축소 또는 배제 방안을 고려해야 한다”고 조언한다.

 

토지거래허가구역 해제, 주담대 수요 급증

 

서울시가 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제하면서 강남권을 중심으로 주택담보대출(주담대) 수요가 급증하고 있다. 지난달 5대 은행의 주택 구입 자금 주담대는 7조 4878억 원으로, 전월 대비 34.3% 증가했다.

 

이에 따라 시중은행들도 금리 인하에 나섰다. 우리은행은 주담대 가산금리를 0.25%포인트 인하했고, 신한·하나·농협은행도 최대 0.4%포인트까지 금리를 낮췄다.

 

전문가들은 7월 시행 예정인 3단계 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 대출이 더욱 까다로워질 것을 우려한 수요자들이 대출을 서두르고 있다고 분석한다. “DSR 규제가 시행되면 대출한도가 줄어들기 때문에 지금이 대출을 받을 수 있는 마지막 기회라고 생각하는 사람들이 많다”는 것이 금융권 관계자의 설명이다.

 

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