리츠(REITs) 활성화 위한 국토부의 설명회 개최

정부가 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)의 활성화를 위해 현장 소통을 강화하고 업계 의견을 수렴하는 기회를 마련했다. 

 

국토교통부는 지난 7월 2일 '리츠 활성화 방안'의 주요 내용과 향후 계획을 설명하는 설명회를 개최했다.

이번 설명회에서는 △프로젝트 리츠의 도입 일정 △투자 대상 다각화의 허용 범위 △CR리츠의 금융비용 절감을 위한 모기지 보증 적용 시기 등 리츠 활성화 방안의 주요 내용을 발표하고, 업계의 문의에 대응했다. 

국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한리츠(REITs) 활성화 방안 (2024. 6. 17.) 발췌 (자료: 국토교통부)

특히, 리츠가 높은 자기자본율 아래 안정적으로 개발사업을 추진할 수 있도록 개발 단계의 규제를 합리적으로 개선하는 프로젝트 리츠에 대한 제도 개선 절차와 활용 방안 등을 설명했다.

국토부는 리츠, 부동산개발, 주택건설 등 관련 협회 회원사 관계자 200여 명을 초청하여 그들의 프로젝트 리츠에 대한 의견을 청취했다. 

 

데이터센터와 풍력발전소 등 테크 자산에 대한 투자 가능 여부에 대한 문의가 많았던 점을 고려해 투자 대상 다각화에 대한 세부 추진 계획도 발표했다.

 

이와 함께 리츠 활성화에 필요한 규제 개선 사항에 대해서도 업계 의견을 수렴하여 필요한 내용은 제도 개선으로 이어갈 계획이다.

 

특히, 관련 법정 개정 절차는 이달부터 신속히 진행될 예정이다.

남영우 국토부 토지정책관은 "리츠는 국민소득 증진과 부동산 산업 선진화를 위해 중요한 정책"이라며 "총자산 100조원을 목전에 두고 있는 국내 리츠 시장규모를 선진국 수준으로 성장시키기 위해 현장을 잘 아는 업계, 전문가들과의 소통을 이어 가겠다"고 밝혔다.

국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한리츠(REITs) 활성화 방안 (2024. 6. 17.) 발췌 (자료: 국토교통부)

한편, 국토부는 지난 6월 17일 발표한 '리츠 활성화 방안'의 추진 배경을 설명하면서, 우리나라 부동산 가치는 약 1경 5천조원(2022년 기준, 통계청)이며, 개발·임대 분야 매출은 연간 약 190조원(부동산원)이라고 밝혔다.

 

한편, 국토부의 리츠 추진 배경을 살펴보면, 과거 부동산 시장에서의 개발·임대·매각 등은 막대한 이익이 창출되나, 많은 자금이 소요되어 일반 국민의 참여는 사실상 곤란한 상황이었다.

 

이를 해결하기 위해 2001년 리츠가 도입되었으며, 현재 국내 리츠 자산 규모는 약 98조원(상장 리츠 16조원)으로, 지난 5년간 약 2배 성장했다.

 

그러나 최근 고금리 등으로 인해 성장 속도가 둔화되었으며, 투자 대상도 주로 주택·오피스(76%)에 집중되어 있다.

미국과 일본 등 선진 시장의 경우, 우리나라의 10배 이상의 규모를 자랑하며, 주택·오피스 외에도 물류센터, 헬스케어 등 다양한 자산에 투자하고 있다. 

 

이에 국토부는 국내 리츠 시장을 선진국 수준으로 성장시키기 위해 투자 대상 다각화와 규제 개선 등을 추진하고 있다.

한편, 국토부의 리츠 활성화 방안에는 여러 긍정적인 측면이 있지만, 몇 가지 우려사항도 함께 고려해야 한다.

 

우선 금리 변동 리스크를 고려해야 한다. 최근 고금리 상황에서 리츠의 수익률이 저하될 가능성이 있다. 리츠는 대규모 자금을 차입하여 부동산을 매입하는 구조이므로, 금리 상승 시 금융 비용이 증가하고, 이에 따라 수익률이 하락할 수 있다. 이는 투자자의 투자 매력을 감소시킬 수 있다.

또한 투자 대상의 위험성을 충분히 인식하고 있어야 한다. 리츠의 투자 대상 다각화는 긍정적인 측면이 있지만, 태양광발전과 풍력발전소 등 새로운 자산에 대한 투자는 높은 리스크를 수반할 수 있다. 이러한 자산은 기술적, 환경적, 법적, 정치적 리스크 등이 복합적으로 작용할 수 있으며, 이는 리츠의 안정성에 영향을 미칠 수 있다.

 

리츠 활성화를 위해 규제를 완화할 경우, 부작용이 발생할 가능성이 있다. 과도한 규제 완화는 투자자 보호 장치를 약화시킬 수 있으며, 이는 투자자에게 불리한 상황을 초래할 수 있다. 특히, 소액 투자자들은 정보 비대칭으로 인해 피해를 입을 가능성이 크다.

리츠 시장의 경쟁이 심화되면서, 수익률이 낮아질 가능성이 있다. 특히, 많은 리츠가 동일한 자산에 투자할 경우, 경쟁이 과열되어 자산 가격이 상승하고 수익률이 저하될 수 있다.

리츠에 대한 일반 국민의 이해도가 낮은 상황에서, 무분별한 투자가 이루어질 수 있다. 이는 투자 실패로 이어질 수 있으며, 전반적인 금융 시장의 신뢰도 저하로 연결될 수 있다. 따라서, 적절한 투자자 교육과 정보 제공이 중요하다.

 

한편, 일각에서는 리츠 시장이 급격히 성장할 경우, 부동산 시장 전체가 과열될 가능성이 있고 부동산 가격 상승을 초래하고 거품이 형성될 위험을 경고하기도 한다. 그러나 시장의 경기침체 상황에서 이번에 발표된 프로젝트 리츠와 CR리츠는 민간의 활력과 함께 시장의 안정성을 기하는데 크게 기여할 것으로 보인다.

 

아무쪼록 위와 같은 우려사항들을 고려하여, 국토부는 리츠 활성화 방안을 신중하게 추진하고, 시장의 안정성을 유지하면서도 투자자 보호를 강화하는 방향으로 나아가야 할 것이다.

 

"정치가 정책을 누르면 그 정책은 바로 민생고로 나타난다"는 말이 있다.

 

국토 전문가인 실무형 장관이 들어선 국토부로서는 문제없이 잘해 나갈 것으로 믿는다.

 

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